Недвижимость пожилых кузбассовцев: как избежать рисков и защитить свои права
Росреестр, МВД и нотариусы Кузбасса дали рекомендации по важным вопросам недвижимости для пенсионеров.
Фото: Светлана БАШТОВАЯ. Перейти в Фотобанк КП
Пожилые люди часто становятся мишенью для мошенников и сталкиваются с трудностями в сфере недвижимости. Как защитить свои права на жилье и землю, разобраться с наследством и избежать обмана? На эти и другие актуальные вопросы ответили представители Росреестра, МВД и Нотариальной палаты - эксперты предоставили ценные рекомендации, касающиеся регистрации прав, использования земельных участков, противодействия мошенничеству и порядка наследования.
Почему регистрация прав так важна?
Заместитель руководителя управления Росреестра по Кузбассу Юлия Викторовна Исупова начала свое выступление с вопроса: зачем вообще регистрировать права, если у человека есть какие-то документы, уже на руках подтверждающие, что он владелец. Она объяснила, что под «бесправной недвижимостью» чаще всего подразумеваются ранее учтенные объекты, права на которые возникли до вступления в силу 122-ФЗ (до 31 января 1998 года). Единый государственный реестр недвижимости, призванный собрать все сведения воедино, был создан позднее, поэтому в ЕГРН такие объекты зарегистрированы не были.
В 2021 году вступил в силу федеральный закон №518, уполномочивший органы местного самоуправления выявлять правообладателей таких объектов. На начало этой работы в ЕГРН значилось порядка 373 000 ранее учтенных объектов без зарегистрированных прав. Благодаря совместным усилиям Росреестра и муниципалитетов, около 60 000 граждан зарегистрировали свои права, но на сегодняшний день в работе остается порядка 45 000 объектов. По мнению Юлии Викторовны, большинство из этих объектов принадлежат пожилым лицам.
Почему важно регистрировать право собственности, даже если на руках есть старые документы?
1. Достоверность и подтверждение государством: ЕГРН - это достоверный источник о правах, а регистрация - «признание, подтверждение государством зарегистрированного права».
2. Защита от утраты документов: в случае потери старого документа (договора купли-продажи 90-х годов с «синей печатью») его восстановление без регистрации права в ЕГРН, скорее всего, потребует судебного порядка, что и долго, и затратно. Зарегистрированные права позволяют получить копию правоустанавливающего документа. С января 2025 года оказано порядка 15 000 таких услуг, из них более 8 000 - по запросу копий правоустанавливающих документов.
3. Зарегистрированные права дают возможность получить компенсацию от государства при чрезвычайных ситуациях (землетрясение, пожар, наводнение) или при изъятии недвижимости для государственных нужд.
4. Быстрое распоряжение имуществом - оформленные документы позволяют быстро совершать сделки.
5. Бесплатные онлайн-выписки: правообладатели могут бесплатно получать онлайн-выписки из ЕГРН через Госуслуги, содержащие важную информацию об объекте, включая обременения.
6. Собственник с зарегистрированным правом может сам наложить запрет на сделки без личного участия. Эта услуга пользуется большой популярностью: за текущий год оформлено почти 27 000 таких запретов. Это особенно актуально при утере паспорта или документов.
Чтобы узнать, зарегистрировано ли право, достаточно получить выписку из ЕГРН. Выписка готовится за пару минут. Если нет учетной записи на госуслугах или не используются цифровые сервисы, можно заказать выписку в МФЦ за плату, она будет готова через несколько дней.
Уведомление об отсутствии сведений означает, что право не зарегистрировано. Зарегистрировать его просто: обратиться в МФЦ с паспортом и правоустанавливающими документами, сотрудники помогут составить заявление.
Использование земельных участков: ответственность и возможности
Заместитель руководителя управления Росреестра по Кузбассу Андрей Анатольевич Кузнецов рассказал об ответственности за неиспользование земельных участков, подчеркнув, что законы приняты не в рамках карательных целей, а для приведения земель в пригодное для целевого использования состояние и защиты прав собственников, в том числе и от нерадивых соседей.
Когда наступает ответственность и что нужно делать?
Для тех, кто зарегистрировал право после 1 марта 2025 года, действует трехлетний срок для освоения земельного участка.
Признаки неиспользования:
- для дачных/садовых участков (где строительство не предусмотрено): участок не должен быть засорен 50 на 50% от площади всего земельного участка строительным или пищевым мусором; травяная растительность и кустарники должны быть не более одного метра; участок не используется для возделывания около одного года;
- для участков под строительство: срок освоения - три года, плюс семь лет на строительство (общий срок до начала проверок - 10 лет). Признаком неиспользования считается отсутствие строительства или наличие недостроенного, заброшенного объекта (выбиты окна/двери, нет крыши, «одни стены стоят»).
Порядок проверок: в основном проверки проводятся по жалобам соседей. Сначала инспектор выезжает и фиксирует нарушения. До наступления сроков ответственности (истечения 3/10-летнего срока) выдаются предостережения. Если меры не приняты, проводится согласованная проверка и выдается предписание. В случае дальнейшего бездействия, информация передается в органы местного самоуправления, которые обращаются в суд для изъятия участка. Участок будет продан с публичных торгов, а полученная сумма возвращена собственнику.
В случае с пенсионерами может возникнуть ситуация, что у них уже нет сил работать на участке, однако и продавать его не хочется. При таком раскладе Андрей Кузнецов предложил пожилым сдавать участки в аренду иди нанимать работников хотя бы для его окашивания - тогда участок внешне будет выглядеть ухоженным и соседям не на что будет жаловаться.
Как не стать жертвой мошенников
Заместитель начальника управления уголовного розыска ГУ МВД России по Кузбассу, полковник полиции Сергей Сергеевич Барабанов отметил рост преступлений в отношении пенсионеров. За текущий год совершено 107 преступлений с ущербом свыше 1 000 000 рублей, связанных с пенсионерами. Случаев, когда предметом преступления является продажа недвижимости, было пять.
Причиной уязвимости пожилых людей часто становится их изоляция - близкие родственники либо забыли, либо нет времени заниматься старшим поколением.
Типичная схема мошенничества для развода пенсионеров:
Мошенники звонят на стационарный или сотовый телефон, сначала собирают данные, а затем представляются и прокуратурой, и ФСБ, и МВД, и налоговой, и другими госучреждениями. Они убеждают жертву, что ее деньги попали к мошенникам и были переданы «на спонсирование террористических организаций». Под давлением жертвы следуют указаниям, снимают все свои средства и переводят их на «безопасные счета».
Когда речь заходит о недвижимости, схема аналогична: выясняют наличие имущества, а затем заявляют, что «квартира уже участвует в сделке». Мол, надо совершить еще одну сделку, чтобы обезопасить. Мошенники настаивают, что не нужно идти ни в какую полицию, никуда. Жертвы, находясь под влиянием, могут несколько дней или недель не сообщать никому о происходящем.
Сергей Сергеевич призвал пожилых и не только приходить всегда, на любой стадии в полицию. Правоохранительные органы проверяют такие заявления. Иногда удается перехватывать информацию от банковского сектора и блокировать счета на сутки для проверки, находится ли человек под воздействием. Однако, люди очень часто, пока находится под воздействием, себя ведут практически неадекватно.
Полицейский призвал родственников и другие структуры быть бдительными, так как не на всех хватает полиции.
Наследование и безопасность сделок
Президент Кемеровской областной нотариальной палаты Татьяна Карловна Крайнова и вице-президент Дарья Сергеевна Чуйкова разъяснили тонкости наследования и защиты при сделках с недвижимостью.
Различия между завещанием, дарением и рентой
Завещание - это «распоряжение на случай смерти», которое позволяет распределить имущество по своему усмотрению. Нотариус обязательно разъясняет о наследниках, имеющих право на обязательную долю (нетрудоспособные дети, родители, супруг, мужчины старше 60 лет, женщины старше 55 лет, или инвалиды). Завещание можно изменить или отменить в любой момент.
Дарение же прекращает право собственности в полном объеме сразу после заключения договора. Человек, подаривший имущество, теряет право владеть, пользоваться и распоряжаться им, что чревато риском остаться без жилья. Нотариусы, как правило, не рекомендуют этот вариант пожилым людям.
Договор ренты предполагает передачу имущества в собственность, но с обременением - встречным требованием о периодических платежах или услугах по уходу. Ранее договоры ренты были более востребованы, но сейчас платежи привязаны к прожиточному минимуму (один или два ПМ в зависимости от вида ренты), что делает их менее привлекательными для плательщиков. Тем не менее, это дает определенную гарантию получателю ренты, что он не окажется на улице.
Наследниками могут быть как физические лица (по закону или завещанию), так и юридические лица или государство (только по завещанию или выборочное имущество). Наследники по закону распределены по восьми очередям (1-я - дети, супруг и родители, 2-я - братья и сестры, дедушки и бабушки, 3-я - дяди и тети, 4-я - прадедушки и прабабушки, 5-я - дети родных племянников и племянниц, родные братья и сестры дедушек и бабушек, 6-я - дети двоюродных внуков и внучек, двоюродных братьев и сестер, двоюродных дедушек и бабушек, 7-я - пасынки и падчерицы, отчим и мачеха, 8-я - не входящие в число наследников по закону нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые жили с ним не менее года до смерти), и каждая последующая наследует только при отсутствии предыдущих.
Стоит ли писать завещание, если есть наследники первой очереди? Когда есть необходимость изменить наследование по закону - нужно. Например, чтобы выделить одного из детей или распределить конкретное имущество. Если этого не сделать, все наследники одной очереди получат все имущество в равных долях, что может вызвать необходимость раздела.
Татьяна Карловна и Дарья Сергеевна особо подчеркнули проблему подделок документов и сделок, отметив, что «это бич Кузбасса».
«Если не стоит на кадастровом учете объект, если правоустанавливающий документ не зарегистрирован, есть шанс, что будет сделка, и граждане просто-напросто лишатся своего имущества», - отметила Татьяна Крайнова.
Особо актуальный в последнее время вопрос - как обезопасить себя при покупке недвижимости, особенно у пожилых продавцов?
1. Обращение к нотариусу. Хотя обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью требуется только в определенных случаях (например, при участии несовершеннолетних или недееспособных), нотариусы настоятельно рекомендуют обращаться к ним.
2. Выяснение дееспособности. Нотариус устанавливает дееспособность гражданина, задает вопросы, чтобы выявить давление или неадекватность, ведь по поведению человека будет понятно.
Покупатель не может принудить продавца к проверке. Однако, если пожилой продавец сам добровольно сходит к психиатру и предоставит справку о своей дееспособности, это значительно обезопасит покупателя.
Красный флаг - это цена договора, значительно ниже рыночной. Такая сделка легко может быть оспорена в суде. Покупка недвижимости за 1 000 000 рублей при рыночной стоимости в 3 000 000 рублей. Также рискованны схемы ухода от налогов, когда часть стоимости оформляется как улучшения или отдельная бумага.
На вопрос корреспондента «Комсомолки», ведется ли статистика по количеству отмененных сделок купли-продажи недвижимости в Кузбассе, ответила Юлия Исупова, заявив, что конкретной статистики по Кузбассу нет, но в целом по России таких сделок не очень много. Нотариусы стараются выявлять и предотвращать недействительные сделки, в случае сомнений обращаясь в правоохранительные органы.
Ранее мы писали, что Илья Середюк рассказал о своем графике и планировании рабочего дня, а еще процент решаемости через соцсети губернатор Кузбасса достиг 66%.