2017-08-30T07:22:42+03:00

Квартиры с ремонтом можно продать выгоднее? Неправда!

Развенчиваем мифы о том, стоит ли вкладываться в квартиры с ремонтом
Поделиться:
Комментарии: comments11
Покупать квартиру с инвестиционными целями (в надежде потом перепродать подороже) - весьма сомнительное предприятие.Покупать квартиру с инвестиционными целями (в надежде потом перепродать подороже) - весьма сомнительное предприятие.Фото: РАСЮК Татьяна Витальевна
Изменить размер текста:

Казалось бы, уж про квартирный вопрос мы знаем все. Но, как выяснилось, есть мифы, в которые многие искренне верят.

Обновленное жилье притянет покупателя

Конечно, нужно, чтобы выставленная на продажу квартира смотрелась прилично. Но эксклюзивный ремонт очень редко становится мотивирующим фактором для покупателя.

- Квартира с ремонтом продастся быстрее, но ненамного дороже, чем без ремонта. Ремонт вы окупите, только если потратились лишь на обои, причем поклеите их своими силами. Если квартира требует серьезных вложений, оставьте все как есть, - рекомендует дизайнер Алена Санаева.

Перед продажей из дома не нужно увозить все. Желательно оставить шторы и люстру. Так квартира будет выглядеть уютнее и располагать потенциальных покупателей к себе.

Цены скоро рухнут

Кризис сыграл на руку покупателям квартир. Жилье - и вторичное, и новостройки - подешевело почти во всех городах. По данным компании «Инком», около 90% квартир сейчас продают в среднем на 15% дешевле, чем год назад. Тем не менее совсем обрушиться рынок недвижимости, когда квартиры будут отдавать в полцены, не может. По той простой причине, что жить где-то людям надо будет. А значит, покупательский спрос сохранится.

Всегда будет дорожать

Тоже неверно! Цена квартир - величина нестабильная. Например, в 2007 году вторичка подорожала примерно на 9%, а в 2008-м - на 34%! Потом, по данным «Инкома», все пошло в противоположном направлении: в 2009 году жилье подешевело на 16%. В 2011 году цены вновь подросли, а в 2015-м начали снижаться, что происходит и до сих пор.

Так что покупать квартиру с инвестиционными целями (в надежде потом перепродать подороже) - весьма сомнительное предприятие.

Большая скидка у застройщика - плохо

Казалось бы, логика в этом есть. С чего бы продавать квартиры дешевле?

- Ни один застройщик не будет работать себе в убыток. Просто в низкий сезон многие компании прибегают к политике скидок и специальных предложений, - поясняет вице-президент ГК «Инград» Павел Черкасов.

Нормально, когда дается скидка 10% на не слишком ликвидные объекты (например, расположенные в районе, который не пользуется особой популярностью). Дисконт, превышающий 10%, должен насторожить.

Хорошо купить, а потом сдавать

Возможно, раньше так и было. Да и то только в больших городах. Сейчас снять однушку в столице можно всего за 25 тыс. руб. в месяц. В регионах - за 8 - 10 тысяч.

- Средняя доходность такой операции, как покупка квартиры в столице для сдачи в аренду, составляет около 5% годовых. В то же время, если положить деньги на депозит в банке, можно получить 7%, - отмечает директор Aktivo Артур Устимов.

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

КСТАТИ

Дисконт на номер 13

- Стереотипы, приписывающие мистические свойства числу 13, приводят к тому, что квартиры с этим номером реализуются значительное медленнее, чем другие. Поэтому часто их продают с дисконтом, - рассказывает руководитель отдела «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

ЕСТЬ ВОПРОС

Аренда или ипотека?

Когда нужно решать квартирный вопрос, а денег на покупку жилья нет, возникает дилемма: что лучше - покупать или арендовать.

Есть некоторые доводы в пользу ипотеки. Да, это своя крыша над головой, постоянная регистрация и как бы сбережения (то есть вы не прокутите деньги, а будет законопослушно каждый месяц относить их в банк). Но не спешите бежать за кредитом. Очень часто аренда оказывается выгоднее.

Беря ипотеку, вы всегда переплачиваете банку. Например, взяли кредит на 3 млн. под 12% на 15 лет, а вернете 6,4 млн. Из них 3,4 млн. отдадите как проценты. При сумме в 1,5 млн. размер переплаты составит 1,7 млн. руб. Приличные деньги!

Сейчас время нестабильное. Работа в любой момент времени может исчезнуть, а доходы - сократиться. Чем тогда будет платить? Банки рассказывают о кредитных каникулах, которые дают возможность на некоторое время уменьшить ежемесячный платеж, увеличив срок кредитования. Но их сделают только тем заемщикам, которые смогут доказать, что скоро их доходы восстановятся. Кроме того, долг в итоге все равно придется возвращать полностью, а размер переплаты по нему из-за кредитных каникул увеличится.

Недвижимость дешевеет. Это значит, что если вы не сможете платить и решите продать ипотечную квартиру, то по той же цене сделать это не сумеете. А если у вас был низкий первоначальный взнос, можете еще остаться должны банку.

От арендной квартиры можно в любой момент отказаться, а ипотечное ярмо вы будете нести как минимум 10 лет. Это означает отсутствие финансовой мобильности. То есть, например, всегда можно переехать в арендную квартиру подешевле, а вот постоянно менять ипотечную квартиру не получится.

Помимо ежемесячных платежей банку, ежегодно надо будет платить страховку. Например, при кредите в 3 млн. она составляет около 20 тыс. руб. Сумма внушительная. Самое обидное здесь то, что страховка - не гарантия защиты. Случись что с заемщиком - страховую выплату еще попробуй получи. Просто страховые компании платят кредитным организациям за каждого привлеченного клиента. В результате банки отказывают в выдаче кредита без страховки или существенно повышают процентную ставку по нему.

При ипотеке нужен как минимум 20% первоначальный взнос, который есть не у всех.

Ставки на аренду снижаются, и можно найти неплохие весьма доступные квартиры в приглянувшемся районе города.

Аренда дешевле ипотеки. Разницу можно откладывать, переводить в валюту и копить.

ЕЩЕ МИФ

Без риэлтора не справиться

А вот и нет. Немного терпения и знаний - и вам не придется кормить посредников. В интернете есть сайты с объявлениями о продаже недвижимости. Самые популярные - cian, irr, winner. Никаких эксклюзивных баз у риэлторов нет. Они могут посмотреть те же самые варианты на этих сайтах, ну и позвонить по ним, сэкономив ваше время. Только и всего. Также в обязанности риэлторов входит проверка документов на квартиру.

- Но как показывает практика, 5 - 7% агентств недвижимости халатно проверяют документы. Даже оформление сделки в разрекламированном агентстве недвижимости - не гарантия чистоты приобретаемой квартиры, - информирует директор агентства недвижимости «Вавилон» Марина Гурянова.

Проверять юридическую чистоту квартиры может не риэлтор, который зачастую не имеет профильного образования, а юрист по недвижимости. Кстати, никакой ответственности за сделку (если в будущем окажется, что с квартирой что-то не так) ни тот, ни другой не несут.

Зато проверку под силу сделать самим. Нужно запросить правоустанавливающие документы. Это бумаги, которые показывают, на основании чего продавец владеет квартирой (договор купли-продажи, долевого участия, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство). На них должна быть отметка Росреестра о регистрации перехода права собственности на квартиру. Желательно, чтобы это право появилось больше чем три года назад. Обычно срок исковой давности по сделкам составляет три года. То есть, если квартира была приобретена с какими-то нарушениями, шансов оспорить их в более позднее время будет меньше.

Если вы не уверены в том, что сможете осилить такую «бумажную работу», то можно обратиться к услугам специалистов. Это будет дешевле, чем полное сопровождение сделки (с подбором квартир и выездом на просмотры). Например, в Москве при покупке однушки вы заплатите агентствам недвижимости за весь цикл работ около 200 тыс., а только за проверку документов почти в три раза меньше. В регионах эти процедуры обойдутся в 50 тыс. и 10 тыс. соответственно.

Топ-5 городов, где больше всего подешевела недвижимость

Топ-5 городов, где больше всего подешевела недвижимость

В ТЕМУ

«ДА ЭТО ЖЕ ГРАБЕЖ!»

Риэлторы цену себе знают. Хотя никакой ответственности за то, что ваша сделка пройдет легко и купленную квартиру у вас потом не отсудят, они не несут.

Агентства по сопровождению сделок с элитным жильем дерут аж 4% от суммы сделки. Обычные же столичные агенты по недвижимости берут за сопровождение сделки фиксированную сумму: 180 - 200 тыс. руб. Сюда входит поиск квартиры, ваши совместные выезды на просмотр понравившихся вариантов, проверка документов и помощь в составлении договора. Можно рассмотреть и более бюджетный вариант - за 100 тыс. Сюда входит только проверка документов. (подробности)

ИСТОЧНИК KP.RU

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также