2019-06-11T08:33:50+03:00

Как изменится рынок недвижимости в Кузбассе после 1 июля

В пресс-центре «Комсомольской правды» прошел круглый стол, посвященный изменениям в долевом строительстве
Ирина АВТУШКО
С 1 июля застройщики смогут привлекать средства граждан для строительства жилья только через специальные эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках.С 1 июля застройщики смогут привлекать средства граждан для строительства жилья только через специальные эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках.Фото: Кирилл ЧАЩИН
Изменить размер текста:

В пресс-центре «Комсомольской правды» прошел круглый стол, в ходе которого эксперты обсудили изменения в долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2019 года.

О том, что рынок строительства должен перейти от договоров долевого участия к целевому проектному финансированию, говорится не первый месяц, однако многие не до конца понимают, в чем суть изменений и чем это обернется лично для них.

Основное новшество заключается в том, что с 1 июля застройщики смогут привлекать средства граждан только через специальные эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках. При этом средства дольщиков защищены Агентством страхования вкладов (АСВ). Получить средства покупателей жилья застройщики смогут лишь после того, как дом будет введен в эксплуатацию и получена регистрация права собственности. Защитит ли новый механизм покупателей квартир от недобросовестных застройщиков? Какую роль в жилищном строительстве теперь будут играть банки? Как изменения отразятся на стоимости жилья? На эти и другие вопросы ответили приглашенные эксперты.

В мероприятии приняли участие представители власти в области градостроительства, Инспекции Государственного строительного надзора Кемеровской области, Кемеровской торгово-промышленной палаты, кузбасского отделения Пенсионного фонда РФ, компаний-застройщиков, банковского сообщества, юристы.

Собравшиеся в кемеровской редакции «Комсомольской правда» специалисты обсудили, как повлияют изменения в законодательстве на рынок недвижимости региона. Фото: Федор БАРАНОВ

Собравшиеся в кемеровской редакции «Комсомольской правда» специалисты обсудили, как повлияют изменения в законодательстве на рынок недвижимости региона. Фото: Федор БАРАНОВ

Обманутых дольщиков станет меньше?

Открывая круглый стол, начальник Инспекции Государственного строительного надзора Кемеровской области Татьяна Дмитриева отметила актуальность изменений в Федеральном законе № 214-ФЗ о долевом строительстве.

- Для граждан, решивших приобрести жилье в строящемся доме, ситуация практически не изменится, - подчеркнула Татьяна Дмитриева. - Они также будут заключать договоры долевого участия с застройщиком и вносить по ним денежные средства. Отличие для дольщика будет заключаться в том, что его деньги не попадут напрямую застройщику, а будут храниться на специальных счетах в банках, так называемых счетах эскроу. Таким образом, банк становится дополнительным гарантом того, что застройщик выполнит свои обязательства перед покупателем. Основной целью изменений закона является минимизация рисков для покупателей квартир, заключивших договор на стадии строительства жилого дома, и, как следствие, недопущение роста числа обманутых дольщиков.

Касаясь вопроса обманутых дольщиков, Татьяна Дмитриева отметила, что в Кемеровской области проблемными признаны только два объекта из 154 жилых домов, строящихся с долевым участием граждан. Еще четыре объекта отнесены инспекцией к группе риска - с ними ведется плотная работа.

- На сегодняшний день в реестр обманутых дольщиков у нас включено 75 человек, - продолжает руководитель надзорного органа. - Однако реестр формируется на основании заявлений граждан, поэтому фактически пострадавших от действий застройщиков больше. Тем не менее ситуация в регионе по сравнению с другими не такая критичная.

Пока у специалистов надзорного органа нет четкого понимания, как именно банки будут контролировать застройщиков. Однако сами финансовые организации уже создали необходимую инфраструктуру и проработали основные механизмы взаимодействия.

- Если раньше финансовые риски банки несли вместе с участниками долевого строительства, то сейчас большую часть они принимают на себя: строительство только на 15% ведется на собственные средства застройщика, остальные 85% - это выданный банком кредит, - рассказал заместитель управляющего Кемеровского отделения ПАО «Сбербанк» Игорь Чепеньков. - Поэтому все этапы строительства будут тщательно контролироваться. Например, в Сбербанке есть команда строительных экспертов со специальным образованием. При выдаче застройщикам очередного транша они будут выезжать на объект и смотреть, на что конкретно расходуются денежные средства.

Первую сделку с использованием эскроу-счетов в целом по России Сбербанк заключил в 2018 году, поэтому понимание принципа работы есть. На конец апреля по стране было одобрено 111 кредитных лимитов по финансированию с эскроу-счетами, а вот по Кузбассу пока такой практики нет.

- Мы провели встречи и переговоры со всеми крупными застройщиками, регулярно общаемся с администрацией области. Пока одобренных сделок у нас нет, однако несколько застройщиков у нас находятся в работе, - отметил представитель Сбербанка. - Думаю, в июне у нас появится первая ласточка.

Отметим, что в целом по России Центробанком определены 63 банка, которые могут заключать сделки с использованием эскроу-счетов, 18 из них действуют на территории Кемеровской области.

Что изменится для застройщиков

Все ли застройщики смогут работать в новых условиях - покажет время. Однако уже сейчас эксперты прогнозируют, что небольшие компании уйдут с рынка, останутся только крупные игроки, у которых либо есть собственные средства на возведение жилья, либо возможность пользоваться кредитом банка и выплачивать проценты. Директор Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области Джалал Гасим Оглы Караев считает, что уйдет половина застройщиков.

Впрочем, специалисты отмечают, что так называемые фильтры игроков строительного рынка были и раньше.

- Государственная политика в области долевого строительства ужесточается не первый год, - отмечает начальник отдела правового обеспечения Инспекции Государственного строительного надзора Кемеровской области Дарья Маркова. - С 2014 года поэтапно требования к застройщиками становились все более серьезными - было введено страхование договоров долевого участия, с 2017-го введены требования к финансовой состоятельности застройщиков, в том числе размеру уставного капитала, стажу работы на рынке и работы с договорами долевого участия, повысились требования к руководящему звену и т.д. С 1 июля вступают в силу новые условия, соответствовать которым смогут не все.

По мнению генерального директора «СДС-Финанс» Светланы Кононовой, новый закон написан для городов-миллионников, где очень высокая маржинальность.

- Наша компания работает в двух регионах - Кузбассе и Новосибирской области, - рассказывает руководитель компании-застройщика. - У коллег по рынку в Новосибирске, с которыми мы успели пообщаться, стоимость квадратного метра составляет 60-70 тысяч рублей, поэтому для них ничего не поменялось. В нашем регионе сложнее. Ранее мы не привлекали кредитные средства в банках - не потому, что не хотим, а потому что у нас нет такой маржинальности и мы работаем на грани себестоимости.

Понимая, что совсем скоро работать станет еще сложнее, многие застройщики стремятся соблюсти условия, прописанные в Постановлении Правительства от 22 апреля 2019 года, и достроить часть объектов по старой схеме - с привлечением средств дольщиков без открытия эскроу-счетов. Документом определены критерии таких объектов - не менее 30% строительной готовности и не менее 10% заключенных на доме договоров долевого участия. Остальные объекты придется строить по-новому, поэтому компании сейчас изучают условия банков.

Как отметил Игорь Чепеньков, процентная ставка по кредитам для застройщика будет зависеть от поступлений средств на эскроу-счет каждого объекта - чем больше денег дольщиков, тем ниже процент для застройщика. На старте она может составить 11-13%, а впоследствии снизиться до 5-6%.

В свою очередь, банк «Открытие» прорабатывает два варианта.

- В первом случае сохраняется рыночная ставка по ипотеке для покупателей квартир, а для застройщика ставка будет снижаться пропорционально покрытию эскроу-счетами, - рассказал управляющий банком «Открытие» в Кемеровской области Аркадий Чурин. - Во втором - и мы видели, что такие запросы существуют, например в Москве, - будем договариваться с застройщиками и за счет покрытия эскроу-счетами будем компенсировать процентную ставку покупателю жилья.

Впрочем, в новых условиях и для застройщиков можно найти некоторые плюсы. Проектное финансирование хоть и дорогое, но стабильное, а вот с финансированием напрямую от дольщиков могут возникнуть проблемы. Продажи будущих квартир могут идти с переменным успехом, особенно с учетом того, что в последние годы покупательская способность населения снижается, а деньги на строительство нужны постоянно.

Игорь Чепеньков, Аркадий Чурин и Джалал Гасим Оглы Караев поделились своим мнением о влиянии новых законодательных условий на банковскую и строительную отрасли. Фото: Федор БАРАНОВ

Игорь Чепеньков, Аркадий Чурин и Джалал Гасим Оглы Караев поделились своим мнением о влиянии новых законодательных условий на банковскую и строительную отрасли. Фото: Федор БАРАНОВ

Что будет с ценами на жилье?

При любом изменении законодательства люди думают, как это отразится на них. В этом случае у многих возникает вопрос - что станет с ценами на жилье?

- Сейчас мы видим оживление на ипотечном рынке, - рассказывает управляющий банком «Открытие» в Кемеровской области Аркадий Чурин. Вполне возможно, что люди, зная о грядущих изменениях, стараются заключить сделки сейчас. Однако впоследствии мы прогнозируем снижение ипотечной активности, потому что неизбежно вырастет стоимость квадратного метра жилья.

Его слова подтвердила и Светлана Кононова. По ее мнению, цена на квадратный метр поднимется минимум на 6-8%. И это по самым оптимистичным прогнозам. Джалал Гасим Оглы Караев уверен - повышение будет еще больше. Поэтому эксперты советуют: если человек планирует приобретать жилье, сделать это лучше сейчас - таких цен уже не будет.

Эксперты отмечают: недоработки есть

Пока сложно сказать, как будет выглядеть закон на практике, но уже сейчас эксперты видят в нем некоторые неясности.

- Многие детали закона не прописаны, - отмечает Аркадий Чурин. - Например, что делать с земельным участком, который при финансировании находится в залоге у банка, если на нем строится несколько объектов и один уже сдан? Также пока не совсем понятно, кто будет доводить до готовности объект в случае банкротства застройщика. Вопросов много.

На интересный нюанс обратили внимание и представители Отделения Пенсионного фонда РФ по Кемеровской области. У многих потенциальных покупателей квартир возникает вопрос - можно ли использовать средства материнского капитала при открытии эскроу-счета. Специалист ведомства Наталья Меньшикова подтвердила, что перечисление средств сертификата не напрямую организации-застройщику, а на эскроу-счет в банке до окончания строительства жилья не противоречит законодательству. Владельцы сертификатов по-прежнему могут обращаться в Пенсионный фонд с пакетом документов, а новый порядок перечисления средств может быть прописан в договоре.

- Однако нельзя забывать, что средства материнского капитала - это инструмент государственной поддержки семьи. Если они направляются на улучшение жилищных условий, то в ситуации с возможным банкротством застройщика государство будет стоять на стороне детей, пресекая схемы по обналичиванию средств материнского капитала, - подчеркнула Наталья Меньшикова.

Эксперты сошлись во мнении, что после 1 июля вопросов у участников рынка станет больше, и, возможно, в закон будут внесены пояснения и дополнения.

Вопрос - ответ

- Что такое эскроу-счет?

- Это специальный счет в банке, на котором хранятся средства участника долевого строительства и замораживаются до того момента, пока застройщик не выполнит свои обязательства. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

- Как пользоваться эскроу-счетом?

- Чтобы открыть эскроу-счет, покупателю и застройщику необходимо обратиться в банк и заключить трехсторонний договор. В нем прописывается срок действия, а также условия, при которых застройщик сможет получить денежные средства. При покупке квартиры условием является передача права на собственность, подтвержденная выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или договором купли-продажи, зарегистрированным в Росреестре. При участии в долевом строительстве - готовность дома.

- Нужно ли платить за открытие эскроу-счета?

- Нет, открытие и обслуживание эскроу-счета является бесплатным.

- Что станет с эскроу-счетом, если банк обанкротится?

- Такое маловероятно, ведь для участия в сделках с эскроу-счетами отбирались надежные организации. Если банк обанкротился, то средства с эскроу-счета вернут покупателю.

Более того, в соответствии с законом счета защищены гарантиями Агентства по страхованию вкладов на сумму 10 миллионов рублей каждый. То есть при банкротстве банка дольщик получает свои средства через АСВ без потерь - но только в том случае, если эта сумма не более 10 миллионов рублей.

- В каких банках можно открыть эскроу-счет?

- Банк в данном случае выбирает застройщик, а не покупатель. Однако выбрать можно только ту финансовую организацию, которая внесена в реестр Банка России. Проверить это можно на официальном сайте ведомства.

Комментарий юриста

Что делать, если застройщик нарушает срок сдачи дома, рассказывает учредитель ООО «Юридическая компания «Платинум» Андрей Дубский:

- В соответствии с законом о долевом строительстве за каждый день просрочки застройщик уплачивает участнику долевого строительства-гражданину неустойку в размере 1/150 ключевой ставки от цены договора. На сегодня размер ключевой ставки составляет 7,75% годовых.

Требовать неустойку можно в любой момент, как до момента фактической сдачи, так и после нее, но в пределах последних трех лет. Для этого нужно обратиться к застройщику с претензией, в которой потребовать выплаты неустойки. Если застройщик откажет в ее удовлетворении, можно обратиться в суд и помимо неустойки требовать также выплаты компенсации морального вреда, штрафа и судебных издержек.

Если же застройщик нарушает срок передачи квартиры более чем на два месяца, то у дольщика появляется право отказаться от исполнения такого договора и вернуть свои деньги.

После направления застройщику отказа от исполнения договора долевого участия дольщик обращается в Росреестр, куда прикладывает свой отказ и доказательства его направления застройщику. Росреестр проверяет обоснованность такого отказа и вносит соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости и сообщает об этом в банк, в котором открыт счет эскроу. После этого банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.

К сожалению, новый закон не решил другой проблемы, когда после сдачи дома в нем выявляются недостатки, но спустя некоторое время (а гарантийный срок на объекты недвижимости составляет не менее 5 лет) застройщик прекращает деятельность или банкротится - в таком случае устранить недостатки или получить компенсацию практически невозможно.

А в это время

Обманутые дольщики смогут получить бесплатные консультации от юристов

На 14-й сессии, которая прошла 29 мая, депутаты кузбасского облсовета приняли поправки в региональный закон «О внесении изменения в статью 4 Закона Кемеровской области «Об оказании бесплатной юридической помощи отдельным категориям граждан Российской Федерации». Они предусматривают, что теперь бесплатную юридическую помощь смогут получать граждане, чьи права нарушены при привлечении денежных средств для строительства многоквартирных домов и которые признаны пострадавшими в результате действий застройщиков. Они получат право на бесплатную консультацию и помощь от юристов по вопросам защиты их прав и интересов.

Напомним, что раньше в Кузбассе право на бесплатную юридическую помощь имели дети, родители, вдовы, пасынки (падчерицы) граждан, погибших (умерших), пропавших без вести в результате аварий на предприятиях угольной промышленности в Кемеровской области.

ИСТОЧНИК KP.RU

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также